?

Log in

No account? Create an account
Большая статья в Punkt-a про перспективы изъятия у граждан России домов - Олег Шеин

> Свежие записи
> Архив
> Друзья
> Личная информация
> Мой сайт

Ноябрь 22, 2014


Previous Entry Поделиться Next Entry
12:26 pm - Большая статья в Punkt-a про перспективы изъятия у граждан России домов
Недавняя дискуссия о «3000 поджогах» в Астрахани вдохнула вторую жизнь в вопрос о противостоянии застройщиков и владельцев домов. И тут как раз подоспела довольно интересная инициатива от федеральной власти. По мнению Олега Шеина, новый законопроект, на днях внесенный в Госдуму РФ федеральным минстроем, позволит властям беспрепятственно переселять людей на улицу или в маневренный фонд, не взирая на мнение последних. При этом, по мнению оппозиционера, от выселения не застрахован никто – с помощью нового закона (если он будет принят) можно будет объявить аварийным любой дом, на который укажут пальцем инвесторы-застройщики.

ИСТОКИ
История вопроса о том, как нам победить ветхое аварийное жилье длинна и трагична. Если обратиться к истокам, то суть дела такова:

При СССР жилье было муниципальным, так что власти, в случае необходимости имели все возможности переселить граждан (хоть целыми аулами в Казахстан) и на освободившемся месте построить новые «черемушки» или автотрассу.

Однако огромный фонд муниципального жилья требовал и соответствующих механизмов по его содержанию. А также затрат. Поэтому после развала СССР и триумфального перехода к частной собственности и рыночной экономике гражданам было настоятельно предложено приватизировать свои дома и квартиры – только после этой процедуры у человека появлялось право невозбранно свою квартиру продать или сделать с ней что-нибудь еще полезное. Государство, в свою очередь, выиграло, сложив с себя ответственность за содержание жилого фонда.

Однако эта реформа вышла боком впоследствии, когда выяснилось, что принципы частной собственности работают в обоих направлениях. Так, теперь, когда городу необходимо проложить какую-то дорогу или построить новое здание, власти не вправе расселить и зачистить какой-нибудь ветхий квартал, не договорившись с владельцами стоящих на нем домов.
И переговоры эти не так часто проходят гладко, как этого хотелось бы: либо власти предлагают жителям домов какие-то несправедливые компенсации, либо жители начинают «ломить за халупы» такие цены, что хоть святых выноси (или же, прописав в домике всех родственников, требуют каждому новые хоромы). Кто здесь прав, а кто виноват – разобраться зачастую сложно даже суду, и при любом раскладе будут обиженные.




ИСТОРИЯ С ГЕОГРАФИЕЙ
При этом проблема касается не только России, но и других стран. Вот, например, фото из Китая (источник):



Шоссе в Вэньлине в китайской провинции Чжэцзян. Прямо на проезжей части расположен пятиэтажный дом. Его владельцам, Ло Баогэню и его жене, предложили съехать, предложив компенсацию за переезд. Но семейная пара посчитала компенсацию слишком маленькой и отказалась.



В китайском городе Тайюань одна из компаний-застройщиков решила возвести жилой район с высотными домами на месте старого кладбища. Людям, чьи родственники покоятся на этом кладбище, предоставили компенсацию и помощь в организации переноса могил на другое кладбище. Все согласились на это предложение, но одна семья наотрез отказалась. Представители этой семьи заявили, что для переноса необходимо дождаться некоего благоприятного дня. По данным СМИ, пока «благоприятный день» все никак не хотел наступать, размер компенсации дошел до $160 тысяч (7,4 млн. рублей по текущему курсу).



Наконец, современной классикой стала история американского сварщика Марвина Химейера, который не хотел продавать свою мастерскую соседнему цемзаводу, а когда на него начали не на шутку давить (обнесли забором, отключили коммуникации, травили в местной прессе), «немного психанул» с использованием самопального броне-бульдозера. Подробности весьма интересно изложены тут.


А ЧТО В АСТРАХАНИ?
Феномен не обошел стороной и наш город. В свое время и в Астрахани были ситуации, когда застройщики сталкивались лбами с владельцами домов, которые категорически отказывались покинуть насиженное место.

Подобная ситуация, например, наблюдалась при застройке квартала в створе улиц Ахшарумова, Боевая, Бакинская, Епишева. Когда вопрос дошел до Александра Жилкина, тот эмоционально прокомментировал в адрес упорных жителей: «Не хотят соглашаться? Ломят цены за свои халупы?! Вообще ничего им не давайте! Стройте вокруг, и пусть эти люди в своих домах так и остаются». Собственно, так застройщик в итоге и поступил. Тем не менее, спустя некоторое время дом сгорел (жильцов в нем не было).

Еще более громким скандалом завершились попытки застройщика освободить участок на Амурском бульваре. Как ни странно, «реакция окисления с выделением большого количества тепловой энергии» в ходе данного противостояния также упоминалась.

Эти и подобные инциденты породили в народе стойкую уверенность, что за многими астраханскими пожарами стоят чьи-то коммерческие интересы. Популярна также версия, что поджог – это не только способ захвата участка, но также «быстрый и дешевый способ снести строение».

пожары-карта


Инфографика О. Дувановой (источник)
Правда региональное МЧС с подобным мнением не спешит согласиться, называя основными причинами пожаров более банальные «Неосторожное обращение с огнем» и «Несоблюдение правил пожарной безопасности». При этом борцы с огнем вместе со специалистами городской администрации указывают, что значительная часть возгораний происходит в заброшенных строениях, покинутых жильцами.

С этим трудно не согласиться: за два десятилетия приватизации в Астрахани (особенно, в историческом центре города) накопилось довольно много заброшенных домов, хозяева которых, проживая в другом месте, держат данную недвижимость из инвестиционных соображений: земля в центре города постоянно дорожает, домик «хлеба не просит» – вот пускай и стоит, камышом зарастает. Тот факт, что строение своим катастрофическим видом уродует облик всей улицы, «инвесторов» не сильно волнует.

Истина, как всегда, где-то рядом...



Астрахань, ул. Челюскинцев

НОВЫЕ МЕТОДЫ
Примечательно, что лидер астраханской оппозиции Олег Шеин также не склонен поддерживать версию о «3000 поджогах» и говорит о том, что захватчики участков уже несколько лет перешли к «более цивилизованным» методам – в частности, к выселению жильцов под предлогом аварийного состояния их домов.

– Поджоги преобладали раньше. А теперь переходят к методу более цивилизованному, хотя цель та же самая, – рассказывает Шеин. – Объект признается аварийным, после чего людей из него вышвыривают. Последний из известных крупных конфликтов был на ул. Татищева, 6а. Это деревянный дом около железнодорожного полотна, который мэрия пыталась признать подлежащим сносу, разинув рот на большой земельный участок, который там расположен. Еще одна история на Косе – дома, которые там расположены между улицами Максима Горького и Анатолия Сергеева признаются аварийными, а параллельно стоимость земли под этими домами «внезапно» дешевеет в три раза. То есть, например, в доме на ул. А. Сергеева, 27 по кадастровому паспорту 2007 года стоимость земли была 3,6 млн. рублей. А сегодня – 1,1 млн. рублей. Вот такой феномен: в центре города у нас земля дешевеет....

Впрочем, как пояснил оппозиционер, этот метод в скором времени может быть поставлен на поток: федеральное правительство внесло в ГосДуму России законопроект, значительно упрощающий методы отъема жилья у населения.



Олег Шеин

ПРИВЕТ, МАНЕВРЕННЫЙ ФОНД!
– Предлагаемый правительством РФ закон под названием «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда» размещен на сервисе «Консультант». Учитывая, что это правительственный проект (документ разрабатывал Минстрой РФ), трудно представить, что депутаты его отклонят. По крайней мере, я лично не помню за последние 12 лет ни одного проекта, предложенного правительством, который был бы отклонен при первом чтении.

– А что конкретно поменяется с введением нового закона?

– Чтобы это понять, необходимо для начала разобраться, по каким правилам людей выселяют из аварийных домов сегодня. Если объяснять в двух словах, то когда дом признается аварийным, людям вне очереди дается другое жилье. Тем, кто стоит в очереди. Хочу акцентировать – не маневренное жилье, не «комната в общежитии на Пороховой», а именно жилье эквивалентной площади. Как вариант, человеку в очереди не стоящему могут предложить выкупную цену, по ставке, принятой Гордумой – 32 800 рублей за квадратный метр.

– Что же предлагается в новом законопроекте?


– А изменения следующие. Если дом признается аварийным (а это можно сделать даже вопреки желанию людей, проживающих в этом доме и даже без их уведомления), то люди лишаются права на внеочередное получение нового жилья. Да, он все еще имеет право на получение квартиры взамен потерянной – но только если стоит в очереди и только в порядке очередности. Читай: «когда появятся деньги в бюджете». А до того людей будут выселять в маневренный фонд. И даже если случится чудо и выселенной семье дадут квартиру, то ее передадут не в собственность – а на договор соцнайма.



Действительно, в тексте законопроекта статья 7 описывает требования к помещениям, куда граждан переселяют из аварийного жилья. В четырех частях, весьма пространно описываются схемы, что «менять надо метр на метр», «в том же муниципалитете», «с добавлением площади сверх учетной нормы в случае наличия больного члена семьи или разнополых граждан, не являющихся супругами»...

Но всю эту идиллию портит часть 5 данной статьи:

… «5. В случае, если на дату вывода многоквартирного дома из эксплуатации и запрета на использование жилых помещений в таком доме в целях временного или постоянного проживания граждан другие жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования не предоставлены гражданам, вставшим на учет нуждающихся в переселении, такие ГРАЖДАНЕ ПОДЛЕЖАТ ПЕРЕСЕЛЕНИЮ В ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ МАНЕВРЕННОГО ФОНДА для временного проживания до предоставления им других жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда социального использования в связи с их переселением» ...

Олег Шеин из этого абзаца делает однозначный вывод: если закон позволит властям «иногда временно» переселять граждан в маневренные общежития, то они будут делать это «всегда и надолго».

– Вполне очевидно, что из этого получится. Такая мера будет стимулировать власти и застройщиков к строительству домов-гетто – общежитий с 8-метровыми комнатками и т.д. Маневренный фонд разрастется до небывалых размеров. Это ведь гораздо проще, чем предоставить людям жилье эквивалентной площади. Ну и дальше, уважаемые граждане, можете сколько угодно ждать, когда у бюджета найдутся средства и до вас очередь дойдет…
Логика в подобном утверждении есть: строить жилье для ветхих переселенцев действительно недешево. Так, в текущем году на строительство квартир по программе ликвидации аварийного жилфонда было выделено 1,5 млрд. рублей.





ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ В БОМЖИ
Впрочем, ч. 5 ст. 7 нового законопроекта – не единственная веселая новация. Так, стоит внимательно прочитать (а при необходимости и несколько раз) еще два абзаца – ч. 3-4 ст. 9. Тут стоит разобраться по пунктам:

… «3. ОТКАЗ граждан, состоящих на учете нуждающихся в переселении, ОТ ПЕРЕСЕЛЕНИЯ в предоставляемые им в соответствии с установленным законодательством порядком жилые помещения, соответствующие предусмотренным законодательством требованиям, ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ВЫСЕЛЕНИЯ ТАКИХ ГРАЖДАН НА ОСНОВАНИИ РЕШЕНИЯ СУДА»...

То есть, отказываться и выбирать варианты не очень получится: бери, что дают или запасайся хорошим адвокатом.

... «Если такие граждане являются собственниками жилых помещений, расположенных в признанном аварийным многоквартирном доме, из которого они подлежат переселению, ОТКАЗ таких граждан от переселения в предоставляемые им в соответствии с установленным законодательством порядком жилые помещения, соответствующие предусмотренным законодательством требованиям, ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ СНЯТИЯ ДАННЫХ ГРАЖДАН С УЧЕТА НУЖДАЮЩИХСЯ В ПЕРЕСЕЛЕНИИ ПО РЕШЕНИЮ СУДА» …


Если будешь упорствовать – снимут с очереди на жилье. Судьба этих несчастных незавидна:


… «4. ГРАЖДАНЕ, НЕ ЯВЛЯЮЩИЕСЯ СОБСТВЕННИКАМИ жилых помещений, расположенных в признанном аварийном многоквартирном доме, И НЕ ВСТАВШИЕ НА УЧЕТ нуждающихся в переселении граждан, ПОДЛЕЖАТ ВЫСЕЛЕНИЮ в судебном порядке из таких жилых помещений БЕЗ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ДРУГИХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ» ...


С одной стороны, все логично: если гражданин запустил свое жилье и ленится лишний гвоздь забить, то дарить ему внезапно новую квартиру как-то неправильно.


С другой стороны, вылететь из очереди довольно просто. Это происходит не только после того, как гражданин начинает «капризничать» и отказывается от предложенного взамен жилья (см. выше), но и после того, как гражданин начинает получать зарплату выше прожиточного минимума (7500 руб/мес. для работающих и для детей, 5600 руб/мес для пенсионеров).


Вероятно, зарплату в 7600 рублей авторы законопроекта считают достаточной для того, чтобы хватило не только на текущие расходы, но и на съем квартиры – поэтому такого жильца минстрой РФ предлагает отправить восвояси.




ОЧЕНЬ ДАЖЕ ПРИКОСНОВЕННАЯ ЧАСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Отдельного разговора требует вопрос, как поступать с жителями аварийных домов, собственниками которых являются сами жильцы (приватизированные квартиры). Таких аварийных домов даже больше, чем муниципальных.

Справка «Пункта-А»:
В марте текущего года на совещании с муниципалами губернатор озвучил следующие цифры:
Всего в области насчитывается порядка 900 тыс. м2 аварийного жилья.
Из них только 165 тысяч аварийных «квадратов» (87 тыс м2 – в областном центре) – это муниципальное жилье.
Остальное – «частные метры», и их владельцам живется отнюдь не легче, чем муниципальным ветхо-жильцам…
Довольно любопытные цифры (но только отдельно по муниципалитетам) приводятся на портале «РеформаЖКХ», где напечатан реестр аварийных домов:




Логика подсказывает, что государство должно заботиться о своих гражданах, которые прозябают в халупах с дырявыми стенами, мокрыми подвалами и обваливающимися на головы потолками. Поэтому губернаторам дано право формировать коллегиальный орган, в обязанности которого будет входить проведение инспекций с проверкой состояния домов – и в случае чего, признания их аварийными (ч.3 ст. 2 нового законопроекта).

Олег Шеин описывает ситуацию по-житейски просто:

– Представим, семья проживает в приватизированном фонде. Они полагают, что их дом не является аварийным. Их не устраивает маневренное жилье и вообще не устраивает идея их куда-то выселить. И тут приходит некий клерк с актом и сообщает: «Боже! Ваш дом аварийный! В каких ужасных условиях вы живете, граждане! Пора вам на выход. Пакуйте чемоданы. Ваш дом идет под снос»...



ВЫБОР БЕЗ ВЫБОРА
Конечно, оппозиционер немного сгущает краски: в тексте законопроекта помимо варианта с выселением собственникам жилья предоставляется право капитально отремонтировать дом самостоятельно или же снести его своими силами и построить на его месте новый (ч. 1 ст. 10)... Тем не менее, О. Шеин недалек от истины: у большинства граждан, проживающих в аварийных домах, на самостоятельный снос и стройку банально нет средств.

И тут законопроект предлагает неожиданный выход: ПРИГЛАСИТЬ ИНВЕСТОРА! Или нескольких. Законопроект даже прописывает правила аукциона, который между этими инвесторами может состояться. Торговаться, естественно, будут не за абы что – а за весь дом (единым лотом). Чтобы его снести и построить новый.

Примечательно, что собственники дома, признанного аварийным, будут поставлены перед фактом: или сам ремонтируйся в установленные сроки, или проводи аукцион. ГОСУДАРСТВО БЕСПОЩАДНО В СВОЕЙ ЗАБОТЕ О ГРАЖДАНАХ. Все попытки затянуть время или отложить аукцион будут пресекаться (ст. 14):
если сроки будут нарушены, муниципалитет вправе изъять участок под домом для муниципальных нужд (ч. 1 ст. 14)
если сроки будут нарушены и есть угроза обрушения, муниципалитет вправе изъять дом для муниципальной нужды в его сносе (ч. 2. ст. 14)
если эти изъятия случатся, помещения собственников подлежат продаже с публичных торгов – инвесторам, которые проведут снос.



Вместо тысячи слов...


– При этом нет никакой утвержденной цены выкупа, – комментирует Шеин. – Нет, ни 32800 рублей за метр, ни какой-либо иной ставки. Просто собираются на «вроде бы торги» некие инвесторы и назначают цены, которые им кажутся справедливыми. Как у нас проходят такие торги, дополнительно рассказывать не буду – и так все понятно. Объявление дается в муниципальном еженедельнике («Астраханский вестник», тираж 1000 экз. – прим. ред.). Заявляются один или два инвестора. Учитывая, что дом признан опасным, и, по мнению чиновников, «вот-вот обрушится», много они не дадут. Один дает за квартиру, например, 400 тысяч рублей. Второй – 402 тысячи, побеждает, и жителям торжественно эту сумму вручают вместе с ордером на выселение на улицу.

– Хмм, любопытная схема. А что мешает владельцу дома самому принять участие в аукционе и подать заявку на какую-нибудь заведомо запредельную сумму вроде 100 млн. рублей за дом. Беспроигрышная ведь схема: если все инвесторы отпадут на торгах, то самому себе можно любую сумму заплатить. А если же кто-то сумасшедший предложит больше, то со 100 миллионами выселенец явно не будет себя чувствовать обиженным.


– Здесь это предусмотрено. Дело в том, что участие в аукционе предполагает снос строения в заведомо оговоренные сроки – если мне память не изменяет, в течение не более трех лет. Помимо этого, там наверняка есть другие ограничения, которые не позволят владельцу дома принять участие в торгах за собственное жилье: например, условие, что он должен состоять в саморегулируемой организации (СРО) строителей, он должен быть строительной компанией.


– М-да, жутковатая картина.

– Именно. А учитывая наши реалии, не исключено, что инвесторы с помощью этого закона смогут ходить по улицам и выбирать понравившиеся участки, тыкая в них пальцем: дальнейшее – дело техники. При желании признать аварийными можно многие дома...

– К счастью, это ведь пока только законопроект. Он даже еще первого чтения не прошел. Уже какие-то обсуждения были в Госдуме?


– Как раз таки нет. Потому что закон еще только внесен, обсуждения будут перед первым чтением. Когда оно состоится, будет уже поздно – шум надо поднимать уже сейчас, пока он не принят. Краски я не сгущаю, а говорю, как есть – исходя из опыта взаимодействия с людьми и структурами в этом пространстве.

(Оставить комментарий)


> Go to Top
LiveJournal.com